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1非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场

近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家公司非住宅物业收入占比最高，达到30%以上。从中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合统计的强物业企业来看，强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局，其中从布局企业数量占比上看，年约93%的强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅42%的物业企业有所布局。

住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在年以来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的23家物业公司有17家存在关联开发商，占比74%，而年百强房企销售金额集中度达到53%，头部格局已经相对稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极布局非住宅领域，抢占市场份额。

1.1细分赛道多，门槛较高

物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。

非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。

非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在20分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容易实现拓展。

1.2政策利好，蓝海市场显现

1.2.1两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营

非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革，但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在年，当时中共中央、国务院发布《关于加快发展第三产业的决定》，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休人员管理和其他事务性工作。打破‘大而全’、‘小而全’的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”

自此开始，第一条政策主线——机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于年和年中共中央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。

后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接，相当于不断为物业企业带来项目业务增量，有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽，市场空间也变得更为广阔。例如，军队营区物业管理社会化保障工作年起在全军部队推行，目标到年底全军营区全部实现物业管理社会化保障。

尽管如此，机关和事业单位的后勤社会化改革也不可能一蹴而就，意味着后勤服务的市场空间也会是逐渐释放的过程。医院为例，根据中国物业管理协会和易居的相关数据，目前60%-70%的高校将其后勤服务向社会开放，这之中仅有30%-40%将后勤项目全部开放，而根据中国教育后勤协会，高校社会化服务份额占比已达50%以上，由此全国高校后勤服务市场至少还有30%-50%的份额等待释放；医院来看，医院物业已基本全部外包，三四线城市尚有30%-40%并未完成外包。因此，后续机关和事业单位的后勤社会化改革的持续推进仍将释放部分市场份额，非住宅领域拓展仍存在空间。

年以来公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的一系列举措形成第二条政策主线，该主线主要利好提供公共场馆、交通枢纽等公共服务领域物业服务的企业。年十八届三中全会决定允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，次年5月，财政部政府和社会资本合作（PPP）工作领导小组正式设立。年5月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，上述各个领域鼓励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域，也为社会物业服务企业进入公共服务领域创造条件，相关领域物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，有助于提升效率。

1.2.2非住宅领域是蓝海市场，头部企业布局仍较浅

根据我们测算，年非住宅物管市场的规模达到1.2万亿（具体测算过程见下文）。具体分业态来看，高校市场规模约亿，医院约亿，交通枢纽约亿（其中机场航站楼约亿、高速公路服务区约50亿，城市地铁轨道交通约15亿），公共场馆约亿（其中博物馆亿、图书馆48亿、影剧院亿、会展中心5亿），产业园约亿，办公楼约亿，商管约亿（其中商业物管亿）。对于目前上市物业公司最多几十亿的体量来看，非住宅的万亿蓝海市场开拓的空间极大。

目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，强物业企业年业态收入少于0万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、商业物业四个领域分别高达90%、90%、85%、79%，小企业分布众多，行业分散程度较大，写字楼、产业园区两个业态占比则在56%、46%，分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看，强年住宅管理面积占比为63%，非住宅占比为37%，相对偏小。

1.3收缴率高，较住宅更易提价

1.3.1非住宅各业态收缴率均高于住宅

非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，从强物业企业物业费收缴率看，其非住宅各业态均高于住宅，这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中，医院和学校最高，分别为99.4%和99.3%，面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也分别达到98.5%和98.3%，商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，但仍高达94%，也高于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人，整体收缴率仅有91.2%。

1.3.2存在提价逻辑，不同业态以及同一业态不同公司间毛利率出现分化

与住宅不同，非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业管理收费实行政府指导价，发改委于年已放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。因此，理论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑，但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在，上调物业费存在实际难度；相反，非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升，而是说相对于住宅而言，非住宅的利润率相对稳定，伴随人工、材料成本的上升，可以将部分压力转嫁给服务对象。

非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平，从中国物业管理协会和易居统计的年强物业企业各业态平均物业费来看，住宅最低，仅有2.10元/平/月，非住宅相对更高，其中商业物业、医院、写字楼三个业态的物业费较高，分别为6.19元/平/月、6.19元/平/月、5.94元/平/月。

非住宅不同业态之间毛利率出现分化，部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中，商管（下文分业态部分具体阐释）、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高，而且不同公司之间毛利率差异较大，显示出这些业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利，能够提升毛利的主要是品牌物业企业，新进入者或者中小物业企业进入及提升毛利会存在一定难度，也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学校、医院由于具备公益属性，服务价格的确定主要依靠成本加成，利润率维持在稳定水平，因此三个业态内公司间的差异也较小。相对而言，住宅物业服务毛利率较低，而且不同公司间差异程度处于中等水平，因此对于已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会，又存在稳中求进的拓展空间。

下文主要对非住宅物管领域的高校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园区、办公楼以及商业物业等七个主要细分业态进行细致地探讨。内容主要包括：1、对该业态市场规模进行测算并分析其市场格局；2、根据该业态特征或已上市公司披露的业态利润率来探讨该业态的利润率特征；3、探讨目前该业态物业服务企业主要提供的服务类型以及未来可以拓展的服务类型。

2学校：区域效益明显，行业集中度待提升

由于普通小学、初中及高中的物业管理具有较强的地域性和公益性，这类主体的物业管理一般以非盈利性为目的，且很难实现外部渗透，因此我们在讨论校园物业管理时，主要以高校物业为主体范畴来进行研究。

高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。由于高校是以教学、科研为主要职能的事业单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进行物业管理时有不同的要求和服务标准。从当前高校物管业态相对丰富的物管公司新大正、山东明德、苏州东吴等公司的服务内容及业态来看，目前高校物业的管理范围主要集中在办公楼管理、教学楼管理、学生宿舍管理、校区保洁绿化、设备维保等学校后勤类项目，而其服务内容主要分三类：1、基础类服务，主要包括清洁绿化、学校安保、设备维修、宿舍公寓管理、图书馆管理、体育场管理、招待所管理、教学设施设备管理、门禁管控、能源管理、消防系统、风险及危机管理、环境健康安全管理、楼宇自动化管理；2、个性化服务，主要包括健身房管理、洗衣配送、物流快递、运输及班车、餐厅配餐配送、便捷服务、热线服务、自动贩卖机服务、网络购物服务；3、管家和商务服务，主要包括定制专项清洁、行政服务、商务办公服务、礼宾及接待服务、收发室管理、高级活动策划、会议中心管理、专业助理。

2.1市场规模约亿，仍有三成以上份额等待社会化

根据我们测算，全国高校物管市场的规模在亿元左右。根据教育部统计，截至年，我国共有本科院校所，高职高专院校所，高校共计所，其他教育机构所。根据上市公司新大正所披露正在履行的合同情况来看，往往一个学校的物管服务会采取多段项目招标的模式。例如重庆大学其物管合同就分为虎溪校区校园物业管理服务合同和重庆大学ABC校区校园安保服务外包项目，此外包括重庆理工大学等学校也同公司签订了多项合同。由于所服务的内容不同也造成合同金额和规模大小的差异，以服务内容相对较全的重庆大学为基准，平均一个校区的全部物管业务服务合同规模大约在万左右，我们按照全国单个机构平均3个校区进行测算，其他教育机构单个机构1个校区进行测算，我国高校物业市场规模大约在亿。

前文提到，我国高校后勤社会化改革仍在进行中，全国高校后勤服务市场至少还有30%-50%的份额等待释放，全国高校后勤社会化的市场空间还比较大。近几年，学校后勤社会化开放的省市主要集中在江浙、广东、福建、西南等地区，待开放的主要集中在西北、东北、华北等地区，未来3-5年内以西安和太原地区为龙头，会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革。

2.2成本驱动定价，利润率偏低但稳定

目前我国高校物管领域毛利率中枢在15%附近，各家高校物管公司利润率水平相对稳定。我们选取已披露高校物管业务毛利率的5家上市公司（含退市）作为样本观测本行业的毛利率情况，其综合毛利率的平均值及中位数分别为14.9%和15.3%，在整个物管领域中相对较低。其中样本中最低的利润水平仅有8%，最高的利润水平在25%，各个公司毛利率标准差仅4.5%，说明高校物管利润率差异不大。但也反映了当前高校物业收费模式相对单一，由于高等教育的公益性和普及性，为高校服务的企业只能追求微利、薄利，物业费不能按照市场化方式进行核算，大多采用成本定价的模式，所以虽然各个高校和区域情况千差万别，但高校物业领域盈利能力相对稳定。根据中国物业协会和易居统计的强物管企业经营情况来看，目前高校物业平均物业费率在2.83元/平/月。

2.3区域效益明显，龙头各自割据

当前校园物业市场主要参与者为山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等，除此以外，行业内还有江苏环宇、辽宁龙源等体量相对较小，但也已经规模化的企业。其中，山东明德规模最大，涉足全国25个省区，高校物业项目是其突出的业务板块，公司为年全国校园物业百强单位（企业）第一名，18年公司为物业百强企业第15名，重点布局山东本省及北京、南京等东部核心城市高校物业。苏州东吴与浙大新宇均具备高校起源背景（苏州大学、浙江大学的校园物业管理部），目前专注于长三角地区院校物业管理。新大正物业专注于西南地区，为重庆本地龙头物业公司，覆盖了大部分重庆知名高校。截至目前，重庆地区高校合计65所，公司在管其中的19所，占比29%，其中公立高校39所，公司在管其中的16所，占比41%。公司编制发布了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企业联盟主席单位。公司基于“智慧校园”物业管理服务建设，形成学校物业管理的特色品牌。目前公司校园物业业务已进入云、贵、川、湘、鄂、陕、桂、赣等地市场，服务全国60余所高等院校。保利天创于年6月被保利物业收购，目前在湖南地区高校与机关类物业中占有优势。丹田物业、江苏环宇、辽宁龙源均为地区性公司，规模偏小。

根据中国物业协会和易居的相关数据，年在我国高校物管领域，管理项目在10个以下的物业服务企业达到78.4%，大部分物业服务公司在高校物业领域布局较浅，行业集中度相对较低，我们认为未来国内校园物业或将延续地区间龙头割据、各自为政的竞争格局，仅在核心科教城市可能竞争强化。

3医院：行业潜力有待释放，专业提升助力破局

医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。从上世纪90年代开始，医院后勤的医院物管行业的发展。医院物业管理属公共物业管理的范畴，医院的日常工作如临床医疗、教学、科研、预防、保健等工作必要的提供服务和物资保障，包括保洁、保安等常规服务和导诊、中央运输等专业服务。

医院物管行业的蓬勃发展，越来越多的医院物管行业。但从行业格局来看，行业集中度较低，超过80%医院医院物管规模在万平以下，仅5.8%医院物管规模超万平，仅1.4%医院物管规模超0万平。从能够查询到的上市公司来看，仅有润华物业、特毅股份和康禧服务三家医院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。随着老龄化社会的加速到来和医疗后勤社会化程度的不断提升，未来行业将会逐渐趋于专业化和集中化，头部企业也有望在资本市场大放异彩。

3.1市场规模约亿，多因素驱动行业发展

目前我国医疗资源相对紧缺的背景下，医院通过新建、改建、扩建的方式增加医疗资源是必然趋势，医院物管市场规模具备较大上升空间。目前我国医疗环境与发达国家相比仍有较大差距，年我国每千人口医疗机构床位为5.72张，而同期日本为13.05张，差距较大。同时我国存在比较明显的医疗结构失衡问题，根据卫健委发布的数据，截至年11月末，医院家，医院医院合计近家，占比不到36%，而同期我国诊疗人数总计约为34亿，医院就诊人数约29亿，占全国总就诊人数的87.8%。此外在空间结构上，医院平均诊疗人次差距极大，最高的上海达到43人次/医院，而最低的省份不到5人次/医院。

除医院新建及改扩建带来的新增需求外，医院后勤社会化改革进程的推进也将继续释放一部分需求。在医改逐步深入的背景下医疗行业竞争日益激烈，医院聚焦于发展自身核心竞争力，并逐步向外转移医院的物业服务成本，医院物管分医院成本，提升其竞争力。

根据我们测算，医院物管市场的规模约亿元（保守测算，未医院）。从政府采购网公布的物业服务招投标信息进行抽样统计得到，医院物业服务支出中位数约为万元/年，医院物业服务支出中位数约为万元/年。根据卫健委公布的医疗机构数据，截至年底，全国共有6家医院和家医院，医院物业行业规模约为亿元。假设医院数增速为7%，物业费单价增速5%，预计到年，市场规模将接近0亿元。

需注意的是，上文对行业规模的测算相对保守，医院医院。原因是按照《医院分级管理标准》，医院是直接为社区提供医疗、预防、康复、保医院，病床规模在张以内，医院规模相对较小，后勤社会化程度较低，医院医院，叠加其民营性质，医院对盈利要求更高，经营者往往并不聘请外部物业服务公司，医院物业服务规模测算。

3.2利润率偏低但稳定，专业为取胜之道

对比整个行业物业费水平，医院物管服务专业性较高，医院物管平均物业费处于行业较高水平。根据中国物业协会和易居统计，年医院物业服务平均物业费为6.19元/平/月，同商业物业类似，处于各业态中最高水平。

从我们统计的上市公司数据来看，医院物管服务的毛利率水平较低。润华物业、康禧服务等三家医院物管公司年报数据显示，-年医院物业服务项目毛利率平均为11.98%，处于较低水平。同时从企业自身角度来看，医院物管项目的盈利能力也不及其他物管项目，以康禧服务为例，医院物管服务项目的毛利率为7.38%，而企事业单位、商业地产物业管理服务的毛利率为10.63%。

医院物管毛利较低是由高度专业性带来成本端的高企和医疗行业公开招标带来的收入端压力双重因素所致：1、医疗物业服务专业性较高，高标准的卫生要求和安保要求需要相关工作人员具备专业化素养，除了传统服务项目之外，物业公司还需提供辅医、导诊、救护接应等多方面的医疗专业服务工作，医院物管公司的人员培训成本，此外，由于国内医管行业起步较晚，未形成标准化管理，规模效应难以形成，同样导致医疗物业项目成本高企。2、医院物管属于非住宅领域，按规定实行市场调节价，但业主大都会采用公开招投标选优选廉的方式选择物业服务企业，这进一步压缩了利润空间。我们整理了26医院物业服务项目，仅有3个中标项目高于招标价格，超过85%的项目价格低于招标价格。医院等客户，企业往往采用直销的销售方式，但该类客户规模较小，采购金额较低。

医院物管获利水平欠佳，但我们认为该业态尚有较大可释放的利润空间。主要体现在以下四个方面：1、我国三、医院物业服务社会化起步相对较晚，市场化程度较低，未来扩展前景可期。2、目前行业龙头都致力于打造标准化服务体系，在医院新建、改扩建带来的外部量增推动下，标准化医疗物管方案将推动规模效应的释放。3、随着医疗物管行业受重视程度的不断提高，行业内专业人才培养机制也将不断完善，成本端压力将得到有效缓解。4、医疗行业对物业在专业医疗设施设备的运营维护能力及系统化服务能力方面的要求也在进一步提高，我们认为企业服务专业化将成为行业取胜之道。

3.3专业化助力发展，多方位提升服务质量

医院物管服务主要还是以常规的“四保”业务为主，即保安、保洁、保绿及保修，除去常规“四保”外，医院物业服务还承担着较为医院后勤保障工作，包含医导服务、护工服务、消毒服务、中央运转服务、医用织物洗涤、医疗废弃物处理等。

医院物业服务费用中，“非四保”类目支出占比约在30%-40%。例如，根医院物业管理服务招标文件，项目要求人员配置人，其中非“四保”人员为69人，非“四保”人员工资支出占比约占总工资支出的37.96%；医院物业后勤服务招标书看，项目总金额为万/年，非“四保”类目预算为0万/年，占项目总预算的31.74%。按照该比例测算，“非四保”市场规模将在亿元至亿元之间，在医院纷纷集中精力打造核心竞争力，剥离非核心业务的背景下，这一比例还有上升的可能，未来“非四保”业务将成行业内的必争之地。

“非四保”业务对承担业务公司有较高的专业化要求，在市场驱动下，目前已有医院物业管理的专业服务，提升专业与服务水平的新商业方式主要有以下三种：1、科技赋能后勤服务系统系统集成平台。以安徽创源物业管理有限公司为例，该公司建设了创源物业管理智能化平台，医院物业管理的特殊管理要求，在运送管理上进行创新信息化管理，实现业务标准化，管理透明化，从而降低物业管理成本，提高管理效率。2、挖掘个性需求，创新服务方式，打造一站式服务系统。此类企业代表有山东大正物业服务有限公司，医院+物业的一站化服务系统，将医院非临床服务集中在一个出口，在后勤服务处增设了除基础服务外延服务，极大的简化了患者的看病流程，医院专注于临床核心业务，医院服务效率。3、发力医疗专用设备设施管理，全方位扩展服务范围。此类企业代表有龙湖智慧服务，爱玛客（中国）等，这类企业在传统服务基础上，增设了医疗设备管理服务，医院减负，医院大量花费在医疗设备管理上的精力，增加自身服务质量。

目前，医院物业管理服务方式主要有以下三种：1、定制化服务：(1+X)+Y定制服务以先介入的服务项目为“1”，按照客户需求增加“X”服务项目，与业内外知名企业“Y”实现强强联合，推进战略发展。2、综合类服务：全方位一体化管理医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，医疗设备物资管理，医疗设备洁净工程管理，医院信息化建设等业务功能。3、劳务派遣：公司小部分医疗非临床支持服务通过劳务派遣的形式提供，医院保洁、修理等工作所需的人员，医院的统一安排、管理下开展工作。

根据中国物业协会和易居统计数据，目前医院服务项目中，综合类项目占比达90.56%，综合类物业服务是现阶段的主流方式，随着医疗行业的进一步的发展，未来对定制化服务的需求也将进一步释放，业内公司将从仅提供一体化服务转向多方式服务和多模式经营。

4交通枢纽：专业化程度高，国企央企占据主流

公共交通泛指所有向大众开放、并提供运输服务的交通方式，公共交通系统由通路、交通工具、站点设施等物理要素构成，而公共运输则包括民航、铁路、公路、水运等交通方式，公共交通物业服务主要面向前述各类交通方式中的站点、交通工具，并为其提供基础清洁、运维、养护及维持秩序等服务。现有公共交通类物业大致可以分为三类：1、机场物业；2、轨道交通物业；3、高速公路服务区物业。

我们统计了目前上市物业高速参与公共交通类物业管理项目的情况发现，该类业态大部分参与者为国企央企，其中具备多地拓展能力的物管公司均为保利物业、招商积余这类国企，虽然也有部门民营企业如新大正、碧桂园服务等参与者，但新大正参与公共交通类物业主要集中在重庆区域，而碧桂园服务仅参与了北京大兴机场项目和辽宁省交通建设投资集团旗下的高速公路实业合作项目，中海物业则仅参与了广深港高铁香港段项目，保利物业和招商积余参与项目类型及区域相对更为广泛，反应了当前公共交通物业参与主体仍以国企央企为主。

4.1机场：市场规模约亿

根据我们测算，全国机场（航站楼）物管市场的规模约亿元。根据民航局年统计数据，目前国内民用航空（颁证）机场共有个，航站楼面积.5万平。我们通过单一机场全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统计目前上市公司中从事机场物业管理公司的合同数据，以新大正为例，公司为重庆机场提供物业服务平均每年合同金额规模达到.6万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物业服务平均每年合同金额分别为万元、万元、万元。由于每家机场提供的服务不同，所以每年合同金额不同，这里我们选取其提供服务相对较为全面的重庆机场为例，平均一个航站楼全套物业服务合同规模大约在万元/年，我们按照平均1个机场2个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在亿元左右。

根据机场物业服务规范，机场物业服务内容主要包括：房屋及配套设施设备和相关场地的使用、管理和维护、公共绿化和环境卫生维护、公共区域秩序维护、安全防范等协管事项服务及相关客户接待和商户管理。服务区域包括：停车场、航站区、高架桥、人行道、景观区、绿化带、候机楼、行政办公楼、职工公寓、货运站、塔台、边检楼、动力中心、信标台、停机坪、宾馆、机场附属楼等区域。

4.2高速公路服务区：市场规模约为50亿

根据我们测算，全国高速公路服务区物管市场的规模约50亿元。目前我国高速公路运营里程达到14.3万公里。根据《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》中规定，一般高速公路上设置服务区平均间距离不宜大于50公里、最大间距不宜大于60公里，在进行高速公路服务区规划时一般都会成对设置，即在道路两侧各设1处服务区。因此我们看到服务区物业招标时均是以1对为单位进行招标，当前我国高速公路服务区正在运营数量达到对左右，根据年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保利物业中标情况，我们预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模在.5万元/年，预计我国高速公路服务区物业管理市场规模约为50亿元。

高速公路服务区域物业管理区域包括：停车区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。有别于住宅小区和写字楼物业管理服务，服务区物业管理服务有其特殊性。复杂的路网每日车流量、客流量数以万计，尤其重大节假日期间旅客流量均是以倍数激增，从而增加了服务难度。其次，高速公路的全封闭性隔断了物业服务的工作者与外界的联系，对物业服务的便利性造成一定的影响。

根据高速公路服务区物业管理招标文件和服务区管理制度文件概括，服务区物业管理内容主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共区域的环境卫生；车辆的引导、停放及公共秩序的维护；保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等。

4.3轨道交通：市场规模约为16亿

根据我们测算，全国轨道交通物管市场的规模约16亿元。交通部数据显示年全国在运营轨道中，地铁线路条，轻轨线路6条，我们通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统计的上市公司中轨道交通物业管理的合同数据，以重庆6号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合同金额规模平均每年在1万左右，以此估计轨道交通物业管理行业空间大约在16.4亿元。

根据各地方地铁公司的招聘文件和服务规范标准等制度总结，轨道交通物业管理内容主要分为接待工作、建筑维护管理、共用设施设备维护管理、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护及其他专项服务（包括但不限于服务区内文化活动、列车清洁、隧道清洁等）。

从模式看轨道交通物业服务管理模式主要分为三类：1、完全委外型，这类物管业务相对简单，由轨道交通集团将相关的保安、保洁、设备维护管理等服务完全委托给第三方公司进行管理；2、渐进式外包型，其业务模式为轨道交通集团将部分项目委外，并逐步接管物业项目，轨道交通集团负责专业技术操作，将地铁内相关维保工作委托给第三方公司，其中香港地铁就广泛采取该种模式；3、独立运营模式，轨道交通集团自行订立服务类型及维保标准并进行相关维保工作，统一招聘，统一管理，不与其他公司合作。目前我国轨道交通物业部分大部分采取独立运营模式，由轨交集团统一安排人员对轨交物业进行管理，也存在少部分城市将轨交的车辆段保洁、电客车清洁、物业基础设施维护等业务进行外包。

5公共场馆：服务内容多样，市场前景广阔

公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。

根据中国物业管理协会公布的“年公众场馆物业服务十大领先企业”中，排名前五的企业均为第三方物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。

5.1市场规模约亿，行业格局分散

根据我们测算，全国公共场馆物管市场规模在亿元左右。根据国家文物局及国家统计局数据，截至年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为、、、所。我们取近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为万元/年，图书馆每单中位数水平约为万元/年，博物馆每单中位数水平约为万元/年，会展中心每单中位数水平约为万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约亿元，图书馆规模约48亿元，影剧院约亿元，会展中心约5亿元，合计约亿元的市场总容量。

公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。根据中国物业协会和易居统计数据，年度强物业企业中有家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为万平。但数量占82.6%的企业的公共场馆物业管理面积在万平以下，3%的企业管理面积大于万平，仅有0.8%的企业管理面积大于0万平。

5.2毛利率适中，收并购市场风起云涌

从我们统计的上市公司数据来看，公共场馆毛利率中枢在18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。

公共场馆物业的毛利适中，吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。雅生活集团于年9月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比50%，其中涵盖多个公共场馆项目，如上海世博会中国馆，雅生活此次收购意在进一步加强公共领域布局；美的物业年8月收购北京金颐都物业，有助于扩大公司公共场馆的在管项目规模，并荣获“公众场馆物业服务领先企业”；同时佳兆业也非常看好公共场馆，并持续发力，行业竞争加剧。

5.3服务内容更加多元，能力要求专业且全面

公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1、管理标准高，公共场馆人口密度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2、准入门槛高，公共场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3、增值服务空间广，公共场馆类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。

公共场馆服务业务需要有更多元的服务能力，在传统“四保”的基础上，不同服务对象的要求也不尽相同，根据场馆类型可以进一步细分服务内容。

5.3.1博物馆、图书馆、影剧院物业服务对象复杂、品质要求高

新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。

据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的4倍，博物馆物业市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业，博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的主要原因之一。

图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用,对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。

影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大，物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分，物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，但是根据国家统计局数据年底运营影剧院数量有家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。

以新三板上市公司东光股份为例，公司业务按业态可分为住宅、公共场馆、园区和公共建筑物业四大物业管理板块。其中公共场馆物业管理服务包括博物馆、科技馆和展览馆物业管理服务。公司从年开始逐步调整业务结构，将经营重点从传统的住宅项目逐步转移至利润更高的公共场馆项目，次年即见成效，中国园林博物馆项目单笔合同创收达到万元/年。

5.3.2会展中心物业服务独特性强，盈利空间广阔

会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1、定制化宣发服务：在保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰等；2、服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节，如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3、应急措施完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。

会展物业具备较高的盈利水平和发展空间。我们以会展物业的龙头企业北辰实业为例，旗下北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目累计达26个，实现受托管理会展场馆总面积万平米，已成为国内管理场馆总面积最大的会展品牌企业。公司会展行业所属业务板块毛利率高达61.35%。此外新三板公司索克物业在年新增的法拉利展厅项目毛利率也高达46.16%。

同时会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的50%。会展中心作为中游，负责场馆租赁、工程及设计、展会现场服务等工作，承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作，通过收租金的形式拿走总利润的30%，剩余20%为厂商销售产品获得利润。除此之外，承办方可以通过参股上游企业抽成，增加公司利润。

6产业园：潜力巨大的蓝海市场，精细化运营要求较高

6.1市场规模超亿，可开拓空间巨大

产业园区物业服务市场规模超亿元，其中国家级园区市场规模在2亿元左右，省级开发区规模在亿元左右。产业园区从形态上主要涵盖科技园、工业园区、物流园区、保税区、特色产业园、文化创意园这几类细分业态。国家发改委等六部门于年联合印发的《中国开发区审核公告目录》文件显示，目前我国共有家国家级开发区，家省级开发区，其中国家级开发区核准面积55.5万公顷，省级开发区核准面积.5万公顷，省级以上园区面积共万公顷。而根据中国物业协会和易居数据，强物业服务企业年产业园区物业收费水平为3.41元/平/月，若按自然资源部今年1月披露的国家级开发区综合容积率0.96来测算，国家级开发区物管市场规模为2亿元，省级开发区规模近亿元，省级以上产业园区物管市场整体规模高达亿元。

强物业企业近半覆盖园区，但在管总规模占比不足5%，市场呈高度分散。根据中国物业协会和易居统计的年全国强物业服务企业中，已有54%的物业服务企业在产业园区物管领域布局，覆盖程度居中，医院及场馆型物业更广，弱于住宅、写字楼、商业及学校业态。另一方面，强企业园区在管面积共7.4亿平，较国家级园区规模占比仅为13%，较省级以上园区规模比重也不足5%，表明当前产业园区物管市场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。

6.2利润率较高，不同公司差异明显

产业园物管行业毛利率中枢在21%附近，各企业毛利率水平分化明显。我们选取披露产业园物管服务毛利率的9家上市企业（含退市）作为样本来观测本行业的毛利率情况：综合毛利率的平均值及中位数分别为24.4%和21.3%，均高于商业物管，但低于商业管理和办公物管业态。其中，样本中最低的仅有3%，最高的在60%以上。各个公司毛利率的标准差为13.4%，居于各业态之首，进一步说明在产业园区物管领域各企业运营能力差异显著，专业化水平和品牌美誉度较高的企业在本行业更容易取得溢价。

此外，中房协年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示，在受访的家园区物业服务企业中，年综合利润率平均值为15.6%，最高的为36.3%，最低的仅有6.2%，说明业内各物管企业盈利能力层次区分明显，这与我们在上文中统计的结果基本一致。

6.3沿产业链提供贯穿全程的多样化服务

产业园区物业管理的服务贯穿了产业园区前期定位、规划设计、工程建设、营销策划，以及后期运营管理全阶段，它与传统住宅物管的最大差异在于除基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务。以目前对已上市产业园区物管企业及部分涉及该领域业务的开发房企看，物管服务已覆盖到产业的各流程中。

具体而言，产业园区物业管理服务可以根据服务内容的不同侧重划分为以下五种主要类型：

1、基础管理服务，包括：（1）综合管理服务，包括报修和投诉接待、信息通知等日常服务；（2）清洁绿化服务，即保持公共区域清洁卫生、垃圾处理及绿化养护、（3）秩序维护服务，包括定时巡逻、24小时监控和突发事件处理、（4）设施维保服务，包括设施定期维护保养工作、（5）停车场管理服务，即对车辆进行管理疏导及收费。该类服务与一般基础物业服务类似，但因园区定位差异，管理不同园区的物业公司基础服务侧重点会有所不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，重点安全设施维护会重点

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